踏访水乡古村寻新路，盘活闲置宅地兴业态

为精准破解乡村闲置宅基地盘活难题，扫清乡村新业态培育壁垒，探索水乡古村土地资源高效利用与村集体经济提质增效的可行路径，7月20日至8月5日，南京财经大学“阡陌通途”小队深入苏州市吴江区盛泽镇龙泉嘴村开展专项实地调研。龙泉嘴村坐拥六百年古村底蕴，紧邻沪苏湖高铁盛泽站，是盛泽镇重点打造的“高铁丝路”乡村振兴示范片区，依托水乡老宅、田园肌理与丝绸文化，初步探索出农文旅融合的宅基地盘活新路径。
本次调研综合运用实地走访、商户创业者访谈、村民入户采访、村干部座谈、村务资料核查、问卷调研等多种方式，走遍村内禧里街区、精品农院、田园公社等盘活点位，全面摸排该村闲置宅基地整合盘活、乡村新业态培育运营、集体资产监管、村民权益保障等核心情况，重点梳理古村宅基地新业态发展的现实堵点与共性障碍，结合基层实操现状提炼优化路径，为江南水乡古村闲置资源活化、特色业态培育、村民共富发展提供扎实的实践参考。
7月20日，南京财经大学会计学院阡陌通途小队赴苏州市龙泉嘴村进行调研。村内黄杨书院、素客小馆、禧里咖啡等特色业态落地运营，白墙黛瓦的老宅经过精细化改造，既保留江南古村风貌，又适配文旅消费需求，节假日客流络绎不绝，有效带动了村集体经济增长与村民财产性收入提升。同时，龙泉嘴村搭建透明化村务公开机制，常态化公示宅基地盘活项目投入、运营收支、收益分红等明细。调研期间，不少老年村民驻足村级公示栏，逐笔核对项目账目、讨论分红细则，主动监督集体资产运营，村民从被动获益转向主动参与，为新业态长效运营筑牢了群众根基。
据团队对村委工作人员的专访介绍，龙泉嘴村创新推出“友好创业”盘活模式，成为村内宅基地盘活的核心抓手。村委牵头完成闲置农房基础装修、水电改造与线上引流宣传，吸引外来创业者入驻经营，不收取固定租金，从运营第四个月起按营业额20%计提集体收益，同时建立人流量、活动频次、服务口碑考核机制，实现村集体、创业者、村民三方联动发展。“普通农户自己改造老宅成本太高，单硬装就要二三十万，风险也大，村里统一改造、统一引流，大大降低了创业门槛。”村内文创小院经营者在采访中向团队坦言，村集体的兜底扶持政策，让更多轻量化新业态得以落地生根。此外，村里成立农文旅发展合作社，村民可通过宅基地入股、房屋出租、就近务工、参与分红等多种方式分享改革红利，盘活模式相较传统村落更为多元灵活。

在肯定古村盘活成效与创新探索的同时，调研团队通过一线走访、深度访谈与问卷分析，精准识别出龙泉嘴村宅基地盘活培育新业态过程中存在的多重现实障碍，也是江南水乡古村业态升级的共性难题。产权制度壁垒是制约新业态规模化落地的首要瓶颈。当前宅基地“三权分置”改革持续深化，但龙泉嘴村部分老旧老宅、零散宅基地存在历史权属复杂、确权登记不彻底、产权边界模糊等问题。村内不少老宅世代传承，存在一户多宅、权属交叉、邻里边界不清等情况，部分房屋仅完成局部确权，完整产权凭证缺失。同时，宅基地使用权流转年限、跨界流转范围、创业者权益保障等细则尚未完全落地，导致精品民宿、研学基地、沉浸式文创体验等重投入、长周期的优质新业态难以规模化布局，外来资本顾虑较多，长期大额投资意愿不足，制约业态迭代升级。
调研过程中，根据问卷调研发现受访村民对宅基地市场化盘活、入股分红、业态运营等专业政策认知较为模糊，初期问卷作答存在理解偏差。团队联合村委财务人员、合作社工作人员，以“老宅入股分收益、开店营收分提成”等通俗案例入户讲解、现场答疑，村民对盘活政策与收益模式的理解度、参与积极性显著提升，也直观反映出乡村政策普及、业态认知培育仍是长期工作重点。

此次实地调研清晰展现，古村宅基地盘活与新业态培育是一项系统性工程，产权壁垒、市场短板、机制漏洞、要素缺失多重问题相互交织。龙泉嘴村依托古村底蕴与区位优势，走出了轻量化、低成本的宅基地活化路径，但要实现从“点状打卡”到“全域兴盛”的跨越，仍需精准破题。后续需立足水乡古村特色，从细化产权确权、完善市场化运营体系、健全三方利益联结与监管机制、强化人才资金要素支撑四个维度精准发力，打通闲置宅基地资源向特色文旅产业、富民长效效益转化的堵点，激活乡村内生发展动力，让千年古村的闲置老宅真正转化为乡村振兴、村民共富的优质资源载体。